房地产乐观前景仍可预期

2019-06-16 16:24:19 来源: 鄂州信息港

房地产:乐观前景仍可预期

沪综指站上5000点后继续上扬,市场保持稳健活跃状态。盘面显示,提前调整的地产板块强势反弹,特别是一线高价地产股走势尤为强劲,与此同时一、二线品种出现了轮涨态势。具有增发题材的上实发展再度涨停,其他象保利地产、招商地产、中华企业以及万科等主流品种也都有远超大盘的表现,使得房地产板块指数在上周调整后重新显现出突破走势。

支撑房地产景气的因素仍在经济高速增长促进了房地产行业的发展从2002年以来,我国经济保持着快速发展势头,GDP增长维持在10%左右,在GDP高增长的同时居民收入也大幅增长,GDP和城镇居民可支配收入的增长是商品房市场化之后需求的重要基础和前提。

房地产行业是国家的支柱行业之一,1998年以来房地产行业的投资增长很快。作为一个支柱行业,房地产对GDP有重要的支持作用,但经济的高增长和全社会固定资产投资的增长对房地产投资的推动作用更大,经济的稳定高速增长为房地产投资带来了持续的信心。

城市化进程和人口红利形成了巨大的房地产市场需求中国经济在未来相当长的时间内会持续发展,也是实现中国城市化、大量的非城镇居民进入城市成为城镇居民的过程。考虑到我国城市化进程,房地产作为先行产业,城市化进程将为市场带来巨大的需求。

此外,我国现正处于人口红利时期,适龄劳动人口的房地产需求旺盛。由于人口老龄化高峰尚未到来,社会保障支出负担轻,财富积累速度比较快。根据的预测,我国的人口红利时期将持续到2010年左右,这段时间内适龄劳动人口有大量的房地产消费需求,社会财富处于快速积累期,使这种需求成为可能。

人民币持续升值提升板块投资吸引力1、汇率是房地产投资预期收益率的组成部分,房地产是外资投资的品种;2、房地产项目开发资金普遍偏紧,对外资需求十分巨大;3、人民币升值对不同类型物业的影响结果及方式不尽相同。

◆ 对拥有大量土地储备、主要进行项目开发的上市公司而言,如万科、保利地产、金地集团等,现有储备升值会带来项目毛利的提高,公司可以从中受益,另一方面新增储备成本上升,从而无法保持长期的高毛利,因此开发周期的缩短和资产周转率的提升是盈利的重要基础,公司所拥有的开发能力、品牌实力十分重要。

◆ 对物业持有型公司而言,如金融街、陆家嘴、中国国贸等,能不断从升值中受益。资源的稀缺性、收益的低风险使其十分受到境外资本的青睐,人民币升值从而也使这些资源的价值不断得到重估。

对未来行业走势的认识行业集中度提高我国房地产市场十分巨大,企业存在激烈的竞争,总体还是处于分散的区域竞争态势。从市场角度来讲,大型房地产企业所具有规模优势和抗风险能力具备获取更多资源的能力,每一次的宏观调控都为大企业收购、兼并难以为继的小企业提供了契机。宏观调控已经成为了行业的常态,收购兼并等资源整合行为也将成为行业发展的常态,伴随而来的将是行业集中度的提高。

房地产企业竞争优势在于开发实力和品牌、资源获取和整合能力房地产开发企业的核心竞争力就是指房地产开发企业在开发、经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特能力。

1、开发实力体现在规划设计、产品的独特性、项目开发流程和模式的管理和组织、销售策略、成本控制等方面上。

2、获取资源和整合资源体现在土地、资金和人力这3 个要素上。

3、品牌有如下几个作用:

◆ 直接的作用在于降低成本、利于销售上,独特的品牌个性,能使房地产开发产品在同类竞争对手中脱颖而出,具有高知名度和偏好度的品牌,能够降低项目推广成本,有利于项目销售;

◆ 有利于异地扩张。通过品牌战略,可以在地域性很强的房地产开发行业中,发挥规模效应,使跨地域开发成为优势;

◆ 有利于企业的竞争和发展壮大。未来房地产业将进入一个飞速发展的新阶段,规模、产品力的竞争将日趋激烈。由于房地产开发产品趋于同质,而消费者需求日趋个性化、选择多样化,因此品牌影响力日渐突显;

◆ 保证企业的长期发展。好的品牌可以反过来引导企业发展,好的房地产品牌项目可以引导潜在的需求,标准的品牌管理可以规范企业开发产品的品质。

地产公司经营模式的改变市场环境的变化和宏观调控的影响,深刻影响着主要的市场参与者开发商的经营运作模式。大体而言,有主要以下方面将会在开发商经营模式中有所改变:

◆ 加快开发步伐,缩短开发周期;

◆ 外包环节增加,与专业机构的合作加强;

◆ 精装修房的普及,采用标准化生产技术、节能环保技术等提升住房的品质;

◆ 深入的客户研究和住宅市场的细分。

风险提示从中短期看,中央政府对国内流动性过剩问题和通胀问题关注程度有所提高,进一步调控金融、调控房地产的新措施有可能会出台,政府加大已有政策的执行力度则更可以预期。

投资策略对于地产上市公司,在以万科为代表的优势企业的增长,已从过去基于自有资源的内涵式增长转向以收购兼并为主的外延式扩张后,任何有利于行业集中的政策都是地产股买入的机会。总体上,具有土地资源优势的地产股发展前景广阔,它们具体又包括三种情况:

◆ 能得到地方政府大力支持、开发资源取得优势明显的区域性国有大型房地产企业,如华业地产、大龙地产、天房发展、中华企业、张江高科等;

◆ 在人民币升值中受益的商业物业经营板块中的陆家嘴等;

◆ 融合土地资源优势与资本市场结合的中型地产企业,如泛海建设、冠城大通等。

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